一篇干货长文,带你读懂房地产市场的长效机制

时间:2020-06-10 10:20 作者:admin 分享到:

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有数据显示,今天的房地产已经占到了家庭财富的70%以上。应该说房子连着千家万户,不单是没有买房的刚需群体关心房价,有房子的人也关心房价。

此前我们已经谈到经济、人口、货币对房价的影响。今天我们来看一个对房价短期影响很大的因素:我国房地产政策。

可以说,一二线城市的限购、限售、限贷、限商等政策,短时间内对房价的影响是非常大的。它直接作用于大家的购房成本、购房门槛,从而改变楼市里短期供求关系,从而对影响房价。甚至卖房的环节也出现了限价的政策。

我国的房地产政策是自上而下的。首先来关注的中央层面对全国房地产市场调控的宏观思路和政策变化。这会成为今后的房地产市场长效机制的指导思想。

一部分是把房地产当成是推动消费,推动城镇化,推动经济发展的重要工具。另一部分,今天从中央层面政治局层面明确界定,房子是用来住的,不是用来炒的,不把房地产作为刺激经济的短期手段。第二个指导思想的变化是,原来房地产是中央一竿子插到底,直接管到各个城市;今后很大的变化是“一城一策”,每个城市要承担房地产调控的主体责任,换句话说今后各个城市的房地产调控政策可以是不同的,但大家都要对房地产市场的稳定局面负起责任。

此前,房地产市场上的土地垄断在地方政府手里。如果你不是从地方政府的招牌挂拿到的土地,建设的房子就是小产权房或农村村集体的宅基地。

而在城市里,建设房屋或购买房产,要有合法的产权,这些房子下的土地一定来自于地方政府的招牌挂。

根据2019年新修改的土地法规定,允许村集体经营性建设用地,不经过地方政府的征收和招牌挂,直接进入到房土地市场。这就意味着村集体经营性建设用地和原来地方政府的招牌挂的土地是一样的。

但是,它是限定了土地的使用范围,村集体经营性建设用地进入到土地市场,只能来建工业用途、商业用途的房产和租赁房。虽然不包括具有产权意义的普通住宅,但新土地法至少打破了地方政府对土地的垄断。

毕竟,在垄断的市场上面,地方政府完全可以通过操纵土地的供给数量和人为的确定各个区域的土地招牌挂价格,来操纵地价变化,从而影响到房价。

在土地的层面,其实还有一个坚冰没有打破,就是农村宅基地和目前市场上广泛存在的小产权房。

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