房地产的利润被谁拿走了?

时间:2020-08-12 00:41 作者:admin 分享到:

前几天在和朋友聊天,聊到地产这一块,他说桂林某某项目卖到2万多,按照桂林平均的地价,周边区域的房价也就是4000-6000元,那这个项目房地产开发商不是赚大了。

这就是普遍人的思维,认为房地产开发是一个暴利的行业,从拿地到开发,赚取几倍以上的利润。而且对于房子的质量好坏,都不闻不问,典型的黑心商人的表现。

但是,如何我告诉你房地产开发不是一个暴力行业,可能比你卖一个碗或者一朵花的利润还少时,你怎么看?

为什么房地产行业其实就是金融行业呢?其实在近几年,从融资,拿地,建筑这三个环节都已经发生了根本性的变化了。

融资已经成为了房地产企业的核心竞争力,在高房价的时代下,融资成本越低,就越敢做别人不敢做的项目。

拿地的手段也变成了收并购为主要手段了。现在拿地多靠金融专业了,收并购已经取代了招拍挂,收购中小房企,靠的就是金融专业,而从过去的规避风险靠的是地产的专业,如今已经依靠金融专业了。

建筑利润已经很低了,在建筑这一块已经更变,只要高周转,有利润。而这些都是所谓的金融属性。

就拿很多航空公司举例,飞机多贵啊,而一台飞机至少得几亿美金,而就拿中国来说,那么多航空公司,随随便便就拿了那么多台,这些钱从哪里来的呢?很简单,都是借的,银行贷款,信托,找ZF入股,等等通过融资的方式得来,而融资也会有利息,那利息也会计算进入成本。而成本就会会计律师等高大手段平摊到每一个座位上去。

同样,航空公司会开通各大航线,买小飞机,大飞机,而这样也会导致了飞机的新旧问题。同样导致了要给的利息和本金也出现了先后的问题,对于这样的公司的现金流来说是十分重要的,所以只能用一个高大上的外表去包装,而实际上所赚取的利润大部分都在了利息和成本里面,那最后赚钱的就是这些银行,信托,ZF等金主了。

如果将航空公司换成房地产,将座位换成房产,那就是一个意思,而且有点更有趣的是,购买土地的款项管理的更为严格。

按照我上一篇文章提到的,开发商是怎么赚钱的呢,怎么玩空手道的。大家都可以知道,开发商的融资渠道比航空公司少的多,而融资成本也就高的多了。通过信托,抵押,贷款等多个手段目的就是半年卖光房,然后还钱还钱再还钱。

而现在,我们都明白了,最赚钱的是谁呢?就是这些ZF及金主了,同时地产有一个更为直接的东西,就是地价和税是没有讨论的余地的。

有时候我们突然一想,觉得房地产开发商并没有赚钱,赚钱的反而是ZF,而我们往往对于ZF有赚钱的感知都没有,就好像我们每买的意见物品都有上税后的价额一样。那像宇宙房企,碧桂园等等都是怎么盈利的呢?模式,高周转呀。有兴趣可以去读读我之前的那一篇文章。

版权所有:http://www.165561.cn 转载请注明出处

成功案例success case